Progetti: gli errori da evitare

Ogni investimento nell’hotellerie deve rispondere a precisi parametri di redditività, ed è altrettanto importante la definizione del target dell’hotel e il suo posizionamento. Ecco in sintesi gli errori più frequenti, quelli assolutamente da non fare

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Qualcosa non ha funzionato se avendo come obiettivo la realizzazione di un family hotel il risultato è un albergo per coppie la notte di San Valentino: sicuramente un brief poco chiaro e  nessuna analisi di ciò che piace al target di riferimento. Ma qual è l’errore più frequente che viene commesso da chi decide di investire nell’hospitality?

Architetto, mi faccia un bel progetto

Spesso la prima cosa che fa un albergatore è rivolgersi a un architetto senza avere le idee precise su cosa chiedere, innescando così un processo progettuale non corretto e trasformando gli architetti in vittime di committenti non preparati. L’errore più frequente è pensare che il bel progetto possa influenzare la redditività dell’immobile. Niente di più sbagliato se non è supportato da un piano di fattibilità e da un’analisi economica e di prodotto. Ed è altrettanto importante la definizione del target dell’hotel e il suo posizionamento. Un errore che spesso viene commesso è pensare a un hotel che vada bene per il maggior numero di persone possibile. Ma in un mercato che premia la specializzazione, un hotel per tutti può diventare un hotel per nessuno o per pochi. Definire invece il target, studiando la localizzazione e il turismo in una determinata area, è fondamentale per il posizionamento, evitando di realizzare un albergo che soddisfi solo le esigenze estetiche del proprietario.

Redditività a cinque stelle

La redditività non è direttamente proporzionale alla categoria e un cinque stelle può rendere meno di un tre stelle. Un hotel lusso ha bisogno di un contesto adeguato e di pari livello, per evitare di realizzare cattedrali nel deserto non sorrette da adeguati servizi al contorno. Senza banalizzare e solo per dare un’indicazione di base: per valutare in linea generale quanto può rendere un hotel è necessario verificare il tasso di occupazione e il prezzo medio camera di strutture di uguale categoria nella stessa area e, in base al numero delle camere realizzabili, calcolare in modo previsionale il possibile fatturato annuo. Ogni hotel è un’azienda e deve rendere come tale, va quindi identificato il delta tra fatturato e costi dal quale scorporare tasse e parametri di redditività per capire se l’operazione è in linea con gli obiettivi.

Camere, aree comuni e metri quadri

Sapere quante camere si possono realizzare partendo dallo spazio a disposizione è importante per capire l’ordine di investimento e la redditività dell’immobile. Ma quanti metri occorrono per fare cento camere? Dipende dalla localizzazione e dalla tipologia dell’hotel, per esempio leisure o business. Considerando un tre stelle business di nuova realizzazione, lo spazio occorrente è di circa 3800 mq, senza considerare aree meeting importanti. Ma per un leisure hotel i metri quadri possono diventare anche 4800 visto che per questa tipologia aumentano gli spazi da dedicare ai servizi.

Spa e ristorante: quando farli?

Ogni funzione ha motivo d’essere se è direttamente proporzionale alla redditività, alla vendibilità dei servizi connessi e all’aumento dell’occupazione. Per esempio, spesso chi va in un hotel leisure lo sceglie anche perché ha un’area wellness. Il mercato del benessere è in crescita. Peccato quindi per chi non lo ha ancora capito, e in location termali dove la Spa in hotel è d’obbligo ha continuato a perseguire la strada degli ambienti curativi in convenzione con le ASL piuttosto che puntare su un cliente up level alla ricerca di wellness e relax.

Non c’è però una regola valida per tutti, le motivazioni per avere o non avere una Spa sono molte. Può non valerne la pena in un albergo stagionale estivo, meglio pensare a un’area massaggi esterna, mentre diventa indispensabile in una struttura leisure in montagna. Il consiglio è che la realizzazione del servizio è sempre da valutare sulla base di parametri economici. Lo stesso discorso vale per le aree meeting e gli spazi coworking, oggi tanto di moda. E il ristorante? Sempre sovrapponendolo alla tipologia di hotel e di servizi, se non si ha un ottimo controllo e conoscenza specifica del business è meglio affidarlo in outsourcing a catene di ristorazione specializzate.