Hospitality Project

La bellezza è solo uno degli elementi che decretano il successo di un hotel. Ancora prima del progetto, bisogna capire come far fruttare l’investimento adottando strategie adeguate e capaci di centrare l’obiettivo. Intervista a MARCO PIGNOCCHI e FILIPPO COVILI FAGGIOLI, soci fondatori di Hospitality Project

di Laura Verdi

foto di Giorgio Salvatori

Previous Next

L’hotel è un’azienda e come tale deve rendere. Se pensate che l’aspetto più importante sia l’estetica, siete fuori strada. Una struttura ricettiva bella ed elegante, infatti, non è detto che funzioni: la bellezza è solo uno degli elementi che ne decretano il successo. Ancora prima della fase progettuale, bisogna capire come far fruttare l’investimento alberghiero adottando strategie adeguate e capaci di centrare l’obiettivo. E proprio di fattibilità, logistica e procedure abbiamo parlato con Marco Pignocchi e Filippo Covili Faggioli, soci fondatori di Hospitality Project, società di consulenza con all’attivo più di cento studi di fattibilità e circa duecento progetti vincenti, tra ristrutturazioni e nuove costruzioni.

A chi si rivolge Hospitality Project?

I nostri clienti sono gli investitori e i proprietari d’albergo, ma anche progettisti, ingegneri e architetti. Noi non siamo progettisti, quindi non ci sovrapponiamo a loro ma li affianchiamo con un’attività di stretta collaborazione. Ci definiamo piuttosto dei meccanici dell’hotel e come tali facciamo funzionare la macchina. E la macchina, per funzionare, deve essere perfetta sotto tutti gli aspetti: gestionali e di layout funzionale. Infatti, l’estetica non è l’aspetto più importante. Sicuramente aiuta, ma da sola non decreta il successo di un hotel.

Quali sono le vostre modalità di intervento?

Operiamo a più livelli, sia per la nuova costruzione che per la ristrutturazione. In entrambi i casi effettuiamo uno studio di fattibilità tecnico ed economico-finanziario, che è lo strumento base che riduce il rischio dell’investimento a vuoto. Nel caso di interventi di ristrutturazione, il primo passo è il check up dell’esistente, una fotografia dettagliata dello stato di fatto in modo da individuare punti di forza e debolezze.

Come viene fatto lo studio di fattibilità?

Prima di tutto misuriamo l’investimento economico necessario affinché la struttura arrivi ad avere le performance che si è deciso di raggiungere. Semplificando, andiamo a definire quanto occorre per realizzare un hotel a tre, quattro o cinque stelle. Pianifichiamo quindi un investimento per camera, andando a definire nel dettaglio il costo che deve avere il singolo oggetto d’arredo, dalla sedia al letto, dalla lampada all’elemento tessile. Questo valutazione parametrica ci mette al riparo da spiacevoli sorprese “extra budget”. Il controllo puntuale dei costi è fondamentale, evitando anche le varianti in corso d’opera, quelle piccole modifiche dettate dalla logica del ‘già che ci siamo’, non pianificate e che alla fine, se sommate, portano a serie riconsiderazioni del budget iniziale.

E il layout della struttura?

La corretta zonizzazione delle funzioni è una fase importantissima del nostro lavoro, per ottimizzare lo spazio disponibile e definire l’idonea distribuzione delle zone ricettive, dei servizi, delle aree pubbliche e del food&beverage. Una zonizzazione sbagliata può pregiudicare guadagni futuri.

Ma quanto deve rendere una camera d’albergo?

Abbastanza per rientrare dei costi e generare utili. Per questo motivo, prima di avallare un investimento, stimiamo i tassi di occupazione futuri e le tariffe applicate alla vendita dei soggiorni in modo da anticipare quale sarà il rendimento medio di ogni singola camera.

Quali sono gli errori che incontrate più frequentemente nei progetti che vi vengono sottoposti?

I nostri interventi riguardano molto spesso la correzione di errori relativi a una inappropriata distribuzione delle funzioni. Per esempio collocare in spazi potenzialmente redditizi attività di scarso appeal. Ci è capitato ultimamente di modificare un layout funzionale che allocava nei piani alti degli spazi di servizio, sottraendo redditività a metri quadri che potevano invece essere impiegati diversamente, per la realizzazione di suite prestigiose in posizioni previlegiate. Un altro aspetto, sottovalutato ma invece importantissimo, è lo studio dei flussi dello sporco e del pulito che, se ben studiato, facilita molto la gestione dell’hotel, ottimizzando i tempi e riducendo i costi.

Fin dove si spinge la vostra consulenza?

La nostra è un’attività altamente flessibile che può iniziare prima ancora dell’elaborazione di qualsiasi progetto oppure svolgersi in contemporanea alla progettazione, ma veniamo interpellati anche per dare la nostra visione su progetti già definiti. L’ideale per noi è intervenire su una struttura che deve ancora nascere, per definire fin dall’inizio l’impostazione corretta a tutto l’iter progettuale. Un altro aspetto molto importante del nostro lavoro è il controllo della qualità e degli standard, oltre che delle tempistiche realizzative e del rispetto del budget. Svolgiamo anche progetti architettonici e impiantistici preliminari fornendo agli interior designer indicazioni precise sugli arredi. Ma la nostra consulenza continua anche a costruzione avvenuta, consigliando all’albergatore la gestione ottimale della struttura.

Chi è per voi il cliente migliore? E il peggiore?

Il cliente migliore è sicuramente quello che non conosce il mondo dell’hospitality: è l’investitore che si lascia consigliare e guidare, consapevole di non sapere. Il peggiore è quello che salta tutti i passaggi, magari non si affida neanche all’architetto, fa da solo e si rivolge direttamente al contractor per farsi realizzare un’idea basata su un proprio innamoramento o su una moda del momento,  che cerca il consiglio degli esperti solo per avvalorare le sue sensazioni.